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Vermietung einer Eigentumswohnung - Liebhaberei?

Vermietung einer Eigentumswohnung - Liebhaberei?

Wenn man eine Eigentumswohnung vermietet, so kann man in den ersten Jahren einen Verlust haben. Dieser bringt steuerliche Vorteile, wenn man auch andere Einkünfte hat. Doch darf man das?


Es kommt darauf an. Man darf bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nur so lange Verluste haben, soweit eine wirkliche Einkunftsquelle vorliegt. Dies ist dann der Fall wenn über einen absehbaren Zeitraum ein "Totalgewinn" zu erwarten ist. Wäre dies nicht der Fall, so fiele die Vermietung unter Liebhaberei und ist steuerlich nicht zu berücksichtigen.

Um eine Einkunftsquelle nachzuweisen, muss der Steuerpflichtige eine aussagekräftige Prognoserechnung vorlegen, in welcher in einem Zeitraum von 20 Jahren ab entgeltlicher Überlassung, ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten vorliegt.

Folgende Punkte sind nach aktuellen Erkenntnissen dabei zu beachten:

Ertragsfähigkeit: Das Mietobjekt muss objektiv dafür geeignet sein, auf Dauer Einnahmenüberschüsse zu erzielen.

Instandhaltungs- und Reparaturkosten: Dies ist ein unverzichtbarer Punkt in der Prognoserechnung. Es sei jedoch gesagt, dass diese Ausgaben nur geschätzt werden können. Klar ist, dass sich solche Ausgaben zyklisch entwickeln. Bei einem Kauf eines Neubaus, werden diese Kosten erst nach 15-20 Jahren ihren Höhepunkt haben und somit im Beobachtungszeitraum eine tendenziell eher geringfügige Bedeutung haben.

Mietausfallswagnis: Es müssen Kosten für uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstehzeiten berücksichtigt werden. Lt. Literatur zum Liegenschaftsbewertungsgesetz, bewertet man das Mietausfallwagnis mit 3%-5% des Jahresrohertrages. Die jeweilige Wohnung muss dann einem Prozentsatz in dieser Bandbreite zugeordnet werden unter der Berücksichtigung zB eines häufigen Mieterwechsels bei kleinen Wohnungen, eher Langzeitmieter bei Wohnung in Familiengröße usw.

Rücklagen: Werden Rücklagen gebildet, so sind diese bei einem reinen Überschussrechner nicht zu berücksichtigen, da sie ja keine Ausgabepositionen darstellen.

Neben diesen im Detail angesprochenen Punkten, hat die Prognoserechnung alle Aufwendungen zu enthalten, die auch in der jährlichen Steuererklärung angeführt werden. Ergibt diese Prognoserechnung ein positives Gesamtergebnis so darf weiter veranlagt werden. Ist das Ergebnis jedoch negativ, so fällt die Vermietung unter Liebhaberei.

Zusammenfassend sei gesagt: bevor man eine Wohnung zur Vermietung anschafft, sollte man sich in einem Gespräch mit einem Steuerberater über alle steuerlichen Konsequenzen informieren.

 

erstellt am 03/10/2013 - Änderungen und Irrtümer vorbehalten

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